La location meublée constitue une solution de logement très courante chez les étudiants, tout en étant une option pratique si votre résidence habituelle est en cours de rénovation. Une question fréquente concerne l’obligation d’assurance habitation : qui doit en assurer la responsabilité, le locataire ou le propriétaire ? Et quelle couverture est adaptée pour chaque partie dans le cadre d’une location meublée ? Découvrez les réponses avec Choisir-Assurance.fr (https://choisir-assurance.fr).
Quelle assurance habitation privilégier pour une location meublée ?
Penchons-nous d’abord sur les fondamentaux de la location meublée. Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est prêt à accueillir un occupant sans nécessiter d’apporter son propre mobilier. Ce dernier doit disposer de tous les éléments essentiels pour vivre au quotidien, tels que définis par la réglementation. Il doit permettre à ses occupants de se nourrir, de dormir et de se déplacer dans des conditions conformes à la décence, avec chaque pièce équipée du mobilier indispensable.
Le contrat de location doit obligatoirement s’accompagner d’un inventaire précis du mobilier, en décrivant son état. Ce document sert de référence lors des états des lieux d’entrée et de sortie. À noter qu’un logement loué en meublé doit avoir une superficie minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, garantissant un volume habitable d’au moins 20 m³.
Les locataires et les propriétaires sont tous deux responsables de réparer les éventuels dommages et d’indemniser les tiers en cas d’incident. Sans assurance habitation, le locataire devra supporter seul le coût des réparations et des indemnités, ce qui peut dépasser ses moyens. Pour le propriétaire, une assurance adaptée limite ses responsabilités vis-à-vis des tiers et couvre les dommages causés par le locataire au logement ou aux voisins.
En tant que locataire, il est essentiel de souscrire une garantie couvrant les risques locatifs. Il est également fortement conseillé de compléter cette assurance par une responsabilité civile et de l’étendre à d’autres risques comme :
- les vols,
- les dommages électriques affectant le mobilier,
- les biens personnels.
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Est-il obligatoire de souscrire une assurance habitation dans une location meublée ?
Depuis la loi Alur de 2014, tout locataire doit impérativement se protéger contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion) en souscrivant un contrat d’assurance choisi par ses soins. Que le logement soit vide ou meublé, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, cette obligation s’applique dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Avant cette législation, la souscription volontaire était suffisante dans le cas d’une location meublée.
En complément de la garantie des risques locatifs, il est possible d’ajouter une assurance responsabilité civile ainsi que la protection des biens personnels, afin d’assurer une couverture plus complète en cas de sinistre.
Le locataire doit justifier de sa souscription par une attestation d’assurance, à remettre lors de la remise des clés, lors du renouvellement du bail, ou chaque année à la demande du propriétaire. En cas de défaut, le propriétaire peut :
- résilier le bail ;
- envoyer une mise en demeure et résilier si aucun renouvellement n’est effectué dans un délai d’un mois ;
- souscrire une assurance à sa place, en répercutant le coût sur le loyer, éventuellement majoré de 10%.
Lorsque plusieurs personnes occupent le même logement, une assurance collective pour la colocation peut être souscrite par un seul colocataire au nom de tous. Chaque occupant peut également décider de souscrire une assurance individuelle, en choisissant un assureur commun pour une gestion simplifiée des sinistres.
Quelle assurance le propriétaire doit-il prévoir pour un logement meublé en location ?
Le propriétaire doit assurer la sécurité de ses locataires et des tiers en souscrivant une assurance spécifique, appelée assurance habitation propriétaire non occupant (PNO). Bien que non systématiquement obligatoire, cette assurance est fortement recommandée, notamment pour les biens en copropriété.
La formule PNO couvre notamment les sinistres qui ne relèvent pas directement de la responsabilité du locataire ou lorsque le logement est vacant. Elle intervient aussi en cas de dommages causés par des parties communes ou des tiers, ou si les garanties de l’assurance du locataire s’avèrent insuffisantes.
Dans le cadre d’une location saisonnière ou d’un meublé de tourisme, l’obligation de souscrire une assurance habitation n’est pas imposée par la loi. Toutefois, il est conseillé d’opter pour une assurance « pour le compte de qui il appartiendra », afin de couvrir à la fois les dommages causés au logement et à des tiers durant la location. Le propriétaire peut également demander au locataire de souscrire une assurance personnelle pour toute la durée de son séjour. Cela peut prendre la forme d’une assurance spécifique ou d’une garantie villégiature si le locataire bénéficie déjà d’une assurance multirisques habitation.
Quels types de garanties choisir pour son assurance habitation dans le cadre d’une location meublée ?
Le choix des garanties dépend de vos besoins en tant que locataire. Les formules d’entrée de gamme couvrent généralement les risques locatifs et la responsabilité civile. La solution la plus complète est la multirisque habitation (MRH), qui offre une protection étendue :
- la responsabilité civile, pour couvrir les dommages causés aux tiers et à vous-même,
- les garanties essentielles, incluant dégâts des eaux, incendie, explosions, catastrophes naturelles ou technologiques, bris de glace, vol ou cambriolage, vandalisme,
- des garanties optionnelles, comme la protection contre les dommages électriques, le vol d’objets nomades ou de bicyclettes, la couverture des équipements de loisirs, la protection juridique, etc.
Il faut également porter une attention particulière au mode d’indemnisation : certains contrats proposent une valeur à neuf (ou remplacement à neuf), d’autres une valeur d’usage, déduite en fonction de la vétusté. La majorité des contrats indemnisent en valeur à neuf les biens de moins de deux ans, et ceux endommagés ou détruits dans les six premiers mois sont intégralement remboursés.
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