La législation en vigueur offre à chaque emprunteur la possibilité de sélectionner son propre contrat d’assurance pour couvrir un prêt immobilier. Il peut, par exemple, comparer une offre individuelle à celle proposée en groupe par l’établissement prêteur. Pour faire un choix éclairé, il est essentiel d’analyser objectivement les garanties proposées, en portant une attention particulière à la couverture en cas d’incapacité de travail, ainsi qu’aux deux critères principaux de différenciation : le mode de compensation (forfaitaire ou indemnitaire) et la franchise appliquée.
Objectif de l’assurance crédit immobilier
Ce type d’assurance sert à protéger à la fois l’emprunteur et l’organisme prêteur. Elle garantit le remboursement du montant emprunté en cas de difficulté rencontrée par l’emprunteur, qu’il s’agisse d’un imprévu de la vie ou d’un accident.
Que couvre précisément l’assurance prêt immobilier ?
Elle prévoit d’intervenir auprès de la banque pour rembourser partiellement ou totalement les mensualités dans des situations compliquées, telles qu’un décès, une invalidité, une incapacité de travail ou même une perte d’emploi, permettant ainsi de sécuriser la gestion financière de l’emprunteur en difficulté.
Les garanties associées à l’assurance emprunteur
Plusieurs garanties peuvent constituer cette assurance, chacune étant activée selon la nature de l’événement couvert :
- Le décès : en cas de décès durant la période du prêt, le capital restant dû est intégralement effacé auprès de la banque.
- PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : en complément ou en remplacement de la garantie décès, cette clause concerne notamment la dépendance totale ; selon le contrat, elle peut entraîner le remboursement des mensualités ou la prise en charge du capital restant dû.
- ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : cette protection, souvent obligatoirement exigée si l’emprunteur exerce une activité professionnelle, couvre une interruption de travail pour maladie ou accident, pour une durée maximale de trois ans.
- IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle intervient lorsque l’emprunteur ne peut plus exercer une activité rémunérée, avec un taux d’incapacité compris entre 33% et moins de 66%.
- IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle s’applique lorsque l’incapacité dépasse ou atteint 66%, empêchant toute reprise d’activité professionnelle rémunérée.
Ces garanties s’effectuent en proportion de la quotité assurée si le prêt concerne deux emprunteurs. La couverture perte d’emploi, moins fréquente, n’est généralement réservée qu’aux salariés en CDI ayant subi un licenciement économique.
L’assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?
Sur le plan réglementaire, la souscription à cette assurance n’est pas imposée en tant que telle. Cependant, dans la pratique, les banques l’exigent comme condition préalable à l’octroi du prêt, afin de limiter leur risque en cas de défaillance du débiteur pour les motifs cités précédemment.
Critères garantissant la flexibilité dans le choix de l’assurance par l’emprunteur sans approbation préalable de la banque
Lorsque l’emprunteur opte pour une assurance externe, sa validité repose sur la conformité des garanties proposées avec celles exigées par la banque. Ce contrat alternatif doit proposer au minimum un niveau de garanties équivalent à celui de l’assurance du groupe bancaire. La banque doit préciser ses critères pour l’octroi du crédit immobilier, permettant à l’emprunteur de faire une comparaison objective entre différentes offres.
Elle retient généralement jusqu’à 11 critères en matière de garanties décès, invalidité et incapacité, parmi une liste de 18 recensés par le CCSF, en plus de 4 critères spécifiques pour la garantie perte d’emploi. Ces informations, détaillées dans la fiche standardisée d’information (FSI), sont également accessibles sur tout support commercial, y compris la plateforme en ligne de l’établissement.
En se référant à la FSI, l’emprunteur connaît précisément les garanties exigées pour obtenir le crédit immobilier. Il peut également augmenter la couverture en ajoutant des garanties ou en renforçant celles existantes, notamment en optant pour la garantie ITT qui peut comporter des exclusions pour maladies ou pathologies non objectivables, avec la possibilité de racheter ces exclusions moyennant une surprime.
Facteurs influant sur le niveau de couverture de l’assurance des emprunteurs
La sélection de l’assurance repose en partie sur le questionnaire médical que doit remplir l’emprunteur avec sincérité. Ce document évalue les risques liés à la santé et à la situation professionnelle, intégrant des informations telles que l’âge, l’état de santé, la profession et le mode de vie (fumeur ou non, pratique de sports à risques).
Selon ces données, l’assureur peut accepter ou refuser la couverture, en appliquant éventuellement une surprime ou en excluant certaines garanties.
La garantie PTIA
Les différences fondamentales entre les contrats résident dans la définition de l’incapacité de travail. La garantie PTIA, qui couvre la dépendance totale et irréversible, — tout comme la garantie décès —, intervient selon des clauses précises, souvent assorties d’exclusions pour certaines professions à risques ou activités sportives à risques.
La garantie ITT
Cette couverture concerne spécifiquement l’arrêt temporaire de travail pour des raisons médicales. Lorsqu’elle s’applique, elle coûte généralement moins cher, mais ne couvre pas la situation d’invalidité une fois la stabilisation médicalisée obtenue. La garantie ITT est souvent indispensable lors d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), mais demeure facultative pour un prêt destiné à la location.
Modes de prise en charge : indemnitaire ou forfaitaire
En cas de décès ou d’invalidité, l’assureur rembourse le capital restant dû. Pour les autres garanties, deux méthodes peuvent être employées : le mode indemnitaire, qui compense la perte de revenus réelle en tenant compte des indemnités sociales, et le mode forfaitaire, où le montant de l’indemnisation est défini au départ, indépendamment de la perte réelle, et peut être ajusté à la quotité choisie par l’emprunteur.
Durée de franchise
La franchise correspond à la période d’attente avant que l’assurance commence à verser une prestation. Elle dure généralement 90 jours, mais peut s’étendre à 120 ou 180 jours pour certaines pathologies ou contrats. Pendant cette période, l’emprunteur doit continuer à rembourser ses mensualités sans assistance de l’assurance.
Comment choisir la meilleure assurance emprunteur ?
Comparer les offres d’assurance prêt immobilier
Le marché de l’assurance emprunteur est très concurrentiel, avec une forte présence d’établissements bancaires et d’assureurs indépendants. En général, l’assurance souscrite auprès du groupe bancaire est deux à trois fois plus onéreuse qu’un contrat individuel proposé par un assureur alternatif, ce qui représente un coût important au-delà des intérêts.L’assurance crédit devient donc un poste conséquent contribuant au taux effectif global (TAEG), ce qui justifie la nécessité de négocier cette dépense.
Il est conseillé d’utiliser un comparateur d’assurance prêt immobilier pour obtenir gratuitement plusieurs devis détaillés, afin d’identifier l’offre la plus adaptée à votre profil et au meilleur tarif.
Les assureurs sont légalement tenus de communiquer le coût total de l’assurance durant toute la durée du prêt, ainsi qu’après 8 ans, pour permettre une gestion éclairée.
Quelle est la meilleure option pour une assurance de prêt ?
Pour accéder à des garanties équivalentes à celles exigées par la banque, recourir à un courtier spécialisé, comme Choisir-Assurance.fr, permet souvent d’obtenir de meilleures conditions. Ce professionnel aide à naviguer dans la complexité des garanties, notamment lors des démarches pour faire accepter une délégation d’assurance, en assurant un vrai respect du principe d’équivalence et en limitant les tentatives de la banque de faire échouer la délégation par des prétextes parfois abusifs.
Changement d’assurance emprunteur : liberté et recours
Depuis la mise en œuvre de la loi Lagarde en septembre 2010, toute personne ayant un prêt immobilier peut choisir librement son assurance, en dehors du contrat groupe initial. Si une assurance proposée par la banque ne convient pas, elle peut être remplacée par un contrat individuel auprès d’un autre assureur. La condition principale reste l’équivalence des garanties offertes.
Nouvelle législation : la loi Lemoine
Depuis le 1er septembre 2022, il est possible de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette loi renforce la flexibilité de l’emprunteur dans la recherche d’un meilleur rapport qualité-prix et de garanties adaptées.
Par ailleurs, la loi Lemoine a introduit deux avancées majeures :
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Amélioration du droit à l’oubli : permettant aux personnes récemment guéries d’un cancer ou atteintes d’hépatite virale C de ne plus déclarer leur ancienne maladie dans le cadre du questionnaire médical, avec un délai réduit à 5 ans après la fin du traitement et sans rechute, contre 10 auparavant.
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Suppression du questionnaire de santé : qui s’applique lorsque le montant du prêt est inférieur à 200 000 € et que la durée de remboursement ne dépasse pas 60 ans, évitant ainsi une démarche médicale pour ces profils, sous réserve de respecter ces plafonds.