Lors de la signature d’un prêt immobilier, il est habituel de souscrire une assurance dédiée, appelée assurance de prêt immobilier. Son rôle principal est de couvrir divers risques tels que le décès de l’emprunteur, la perte totale d’autonomie, une invalidité permanente, ou encore une incapacité temporaire à travailler à cause d’une maladie ou d’un accident. Ce principe s’applique aussi dans le cas d’un prêt in fine. Destiné à certains types de projets immobiliers et à des profils spécifiques, ce type de crédit doit obligatoirement être assorti d’une assurance adaptée pour garantir ses conditions.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
- Quels sont les avantages d’opter pour un prêt in fine ?
- Comment assurer un prêt in fine ?
- Comment choisir la meilleure assurance pour son prêt in fine ?
Définition du prêt in fine
Ce type de crédit se caractérise par des échéances qui ne concernent que le paiement des intérêts à un taux fixe. Le montant du principal, quant à lui, reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Au terme du contrat, le capital initial doit être intégralement remboursé en une seule fois lors de la dernière échéance, tandis que les mensualités intermédiaires servent uniquement à couvrir les intérêts et, le cas échéant, l’assurance liée au crédit. À l’opposé d’un prêt amortissable, où chaque versement comprend une part du capital et des intérêts, ici, la totalité du capital reste en suspens jusqu’à la fin.
L’expression latine « in fine » signifie « à la fin ». Concrètement, cela indique que le remboursement du capital s’effectue à l’issue du prêt. Élément souvent choisi par ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité, le prêt in fine permet notamment à ceux qui investissent dans la location de réduire leurs impôts ou de mieux gérer leur fiscalité patrimoniale. Il peut aussi être employé pour l’acquisition d’une résidence secondaire.
Pour garantir ce type d’emprunt, la banque exige souvent que l’emprunteur constitue une épargne équivalente au montant emprunté. Cette épargne sert de garantie pour le remboursement du capital lors de la restitution du crédit. Généralement, cette épargne est une assurance vie, dont la banque sera le bénéficiaire en cas de nantissement, ce qui permet de sécuriser le remboursement.
Pourquoi opter pour un prêt in fine ?
Une particularité notable du prêt in fine réside dans la constance des mensualités, qui correspondent uniquement aux intérêts, car le capital demeure inchangé pendant toute la durée du prêt. Toutefois, cela entraîne un montant total d’intérêts supérieur par rapport à un crédit classique, puisque le capital accumule des intérêts sans diminuer. Ce mécanisme peut offrir un avantage fiscal, en permettant de déduire ces intérêts plus importants, ce qui est séduisant pour certains profils d’investisseurs.
Selon la capacité financière de l’emprunteur, il peut choisir d’épargner une somme unique ou d’effectuer des versements périodiques équivalents à l’économie réalisée avec un crédit amortissable. La banque dispose alors d’une garantie réelle, généralement sous forme d’épargne ou d’assurance vie, pour assurer le remboursement du capital. Cependant, ce type de montage exige un effort d’épargne soutenu et n’est souvent pertinent que pour des investisseurs fortement imposés réalisant des opérations locatives.
En générant des intérêts plus élevés, le crédit in fine crée un déficit foncier supérieur à celui d’un emprunt amortissable, ce qui peut entraîner une réduction du revenu foncier déclaré et une diminution de l’impôt dû. La durée des crédits in fine varie généralement entre 3 et 20 ans, la moyenne étant d’environ 12 ans. Cette formule est particulièrement adaptée à des stratégies patrimoniales, notamment pour la déduction intégrale des intérêts lors de la location, complétée par des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou Malraux. Enfin, durant toute la durée du prêt, la valeur du bien reste nulle à l’IFI, puisqu’elle ne sera prise en compte qu’au moment du remboursement du capital.
Le coût supplémentaire lié à ce type de prêt peut être compensé si la rémunération de l’épargne constituée dépasse le taux d’intérêt appliqué. La difficulté réside dans la nécessité d’assurer une rentabilité suffisante pour cette épargne afin de couvrir le remboursement final. C’est un choix financier à étudier avec soin en fonction de ses objectifs et de sa situation fiscale.
Comment sécuriser son prêt in fine ?
Une assurance prêt immobilier vise à protéger aussi bien l’emprunteur que la banque contre les risques de défaillance. Au-delà de la capacité financière de l’emprunteur, l’établissement prêteur évaluera également d’autres critères personnels tels que l’âge, la santé ou le métier, pour prendre sa décision.
Dans le cas d’un prêt in fine, il est naturel de s’interroger sur la nécessité d’une assurance emprunteur, étant donné que la garantie repose déjà sur l’épargne épargnée. La banque, quant à elle, se prémunit contre un éventuel défaut de paiement en exigeant une garantie supplémentaire, comme une assurance décès. En cas de décès, cette garantie permet à la famille ou aux héritiers de récupérer un bien immobilier entièrement payé, tout en bénéficiant souvent d’une assurance vie qui n’entre pas dans la succession. En complément, la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) est exigée pour couvrir l’invalidité complète de l’emprunteur.
En cas de sinistre, l’assurance décès-PTIA interviendra pour rembourser le capital restant dû, correspondant à l’emprunt initial. La prime d’assurance, calculée sur le montant emprunté, reste constante tout au long du crédit, puisque ce dernier n’est pas amorti. Par ailleurs, il est possible d’ajouter des garanties d’incapacité ou d’invalidité pour couvrir les arrêts de travail prolongés dus à une maladie ou un accident.
Comment choisir l’assurance pour un prêt in fine ?
L’emprunteur a la possibilité de souscrire l’assurance proposée par la banque ou de faire appel à un assureur externe pour obtenir une couverture plus adaptée à sa situation. Ce choix du contrat d’assurance de prêt librement délégué offre souvent la possibilité de réaliser des économies significatives, pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros à l’issue du remboursement.
Même en étant en bonne santé, certains emprunteurs peuvent rencontrer des difficultés à obtenir une assurance adaptée, notamment en raison de conditions médicales ou d’un métier à risques. La délégation d’assurance, facilitée par un courtier spécialisé, permet alors de sécuriser le financement en trouvant une police d’assurance correspondant mieux à leur profil et à leurs besoins.