Le coût total associé à un prêt immobilier englobe divers frais additionnels aux intérêts conventionnels prélevés par l’établissement prêteur. La somme intégrale de ces dépenses est généralement exprimée par un taux spécifique, appelé le TAEG, qui standardise leur évaluation. Mais à quoi sert réellement cette mesure ? De quels éléments est-elle constituée ? Comment procède-t-on à son calcul ? Quelles sont les réglementations qui encadrent le TAEG ? Existe-t-il des astuces pour le réduire ? Peut-on toujours faire confiance à cette donnée ? Voici autant d’interrogations auxquelles nous répondrons pour clarifier le sujet.
Comprendre le TAEG
Qu’est-ce que le Taux Annuel Effectif Global ?
Lorsque vous contractez un prêt pour financer un achat immobilier, le coût à supporter ne se limite pas à la simple rémunération de la banque via les intérêts. Le taux nominal indiqué sur l’offre ne constitue qu’une facette de votre emprunt, car il sert principalement à attirer vos regards. En réalité, le prêt comporte un ensemble de coûts annexes, liés indissolublement au financement. La somme de ces éléments permet de déterminer le TAEG, un indicateur qui synthétise le coût réel de votre crédit immobilier.
Plus le TAEG est élevé, plus le montant total que vous paierez sera important.
En définitive, le TAEG est un outil synthétique et pratique qui offre une lecture précise du coût global d’un crédit, exprimé en pourcentage par rapport au montant emprunté. Il s’applique aussi bien aux prêts pour l’immobilier, qu’aux crédits à la consommation, ainsi qu’aux emprunts professionnels (qu’ils soient à but civil ou commercial).
Utilité du TAEG
Dans un contexte d’investissement immobilier, l’objectif principal de tout emprunteur consiste à réduire au maximum le coût total de son emprunt. Le TAEG constitue une référence incontournable pour cette démarche, car il offre une évaluation exhaustive du coût du financement. En disposant de cette information, il devient possible de compararer efficacement les propositions formulées par diverses banques ou organismes financiers, puisque la méthode de calcul y étant uniformisée.
Ce taux est donc un outil précieux lors des négociations avec votre banque.
Différence entre TAEG et TEG
Depuis une réforme régulant la transparence, le TAEG a remplacé en 2016 le TEG (Taux Effectif Global), instauré en 1966. Le TEG se limitait à une simple estimation des coûts mensuels du crédit, sans précision quant à leur impact sur toute la durée. En revanche, le TAEG intègre l’ensemble des frais liés au prêt, offrant ainsi une vision plus fidèle du coût pour l’emprunteur. Cette évolution a été impulsée par une directive européenne visant à mieux protéger le consommateur.
Depuis juillet 2016, la législation impose que tout crédit immobilier destiné à un usage résidentiel affiche obligatoirement le TAEG actualisé sur une base annuelle. Ce cadre juridique européen favorise une gestion plus homogène, pour une meilleure comparabilité des offres de prêt à l’échelle de l’Union Européenne.
Le décret du 13 mai 2016 constitue la traduction nationale de cette directive, précisant modalités d’offre, de distribution et de calcul du TAEG.
Obligations de la banque concernant le TAEG
Ce taux doit impérativement apparaître dans toute publicité ou proposition préalable de prêt, ainsi qu’sur le contrat final. Avant la signature, la banque doit remettre une fiche d’informations claire, où le TAEG doit être mentionné précisément. Ce document, connu sous le nom de Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE), détaille les caractéristiques principales du crédit envisagé. En cas d’omission ou d’erreur sur ce taux, vous disposez d’un délai de cinq ans pour agir en justice. La sanction pourrait entraîner la déchéance du droit aux intérêts ou la substitution du taux contractuel au taux d’intérêt légal, avec une amende pouvant atteindre 150 000 €.
Le taux de l’usure, qu’est-ce-que c’est ?
Le TAEG sert également de référence à la Banque de France pour fixer les taux maximums légaux, appelés taux de l’usure. Ces derniers sont déterminés chaque trimestre en se basant sur une majoration d’un tiers des TAEG moyens pratiqués par les banques durant la période précédente. Ces taux applicables dépendent notamment de la durée du crédit et de sa nature, comme dans le cas des prêts à taux fixe ou à taux révisables.
Il est important de noter que tout emprunt dont le coût effectif total dépasserait ce seuil serait considéré comme usuraire, une situation que la réglementation cherche à éviter pour protéger le prêteur comme l’emprunteur.
Le TAEG constitue ainsi la référence indispensable pour vérifier si une offre de prêt ne dépasse pas la limite légale fixée par le taux de l’usure.
Comment calculer le TAEG ?
Le calcul du TAEG prend en compte tout frais supporté par l’emprunteur, qui influence la viabilité du crédit :
- les intérêts liés au taux nominal ou débiteur
- les frais de dossier
- les coûts liés à l’ouverture et à la gestion du compte bancaire dédié
- les garanties obligatoires telles que hypothèques, cautions ou privilèges
- les frais d’évaluation du bien immobilier si exigés
- les honoraires pour services d’intermédiaires (courtiers)
- les primes d’assurance emprunteur.
Selon la directive européenne, la formule de base du TAEG met en relation la somme actualisée des prélèvements réalisés avec celle des remboursements effectués, y compris frais divers. La formule simplifiée pour l’estimer est :
TAEG = [(montant total à rembourser – montant emprunté) / montant emprunté] x nombre total de mensualités
Ce taux est généralement calculé sur la base de l’intérêt fixé lors de la signature, valable pour toute la durée du contrat.
Le taux débiteur du prêt immobilier
Ce taux d’intérêt indique le pourcentage appliqué au capital emprunté. Si ce taux est variable, il est souvent exprimé en référence à un taux de base, auquel s’ajoute une marge, selon une valeur en pourcentage. La banque peut également préciser un plafond à ne pas dépasser, par exemple + ou – 1 ou 2 points.
Les frais de garantie
Pour sécuriser le prêt, plusieurs options de garantie existent :
- l’hypothèque, qui peut représenter jusqu’à 2 % du montant emprunté, concerne les biens existants
- le privilège de porteurs de deniers (PPD), souvent utilisé pour les biens en VEFA ou en construction, avec un coût variant entre 0,50 % et 1,50 %
- la caution mutuelle, qui permet en cas de défaut de paiement de récupérer une partie de la prime versée lors de la souscription
Ces garanties doivent être envisagées avec attention, car leur coût impacte directement le TAEG final.
Les frais de dossier
Ce sont les honoraires versés à la banque pour analyser et mettre en place le financement. En général, ils représentent environ 1 % du montant emprunté, mais peuvent faire l’objet de négociation, notamment en période de taux faibles.
Frais liés à la gestion du compte et à l’évaluation
Les frais d’ouverture, ainsi que ceux liés à la tenue de compte si une domiciliation est exigée, entrent dans le calcul du TAEG. Par ailleurs, si une expertise est requise pour estimer la valeur du bien, son coût sera aussi pris en compte, notamment pour les prêts-relais ou regroupements de crédit.
Les frais d’intermédiation et l’assurance emprunteur
Les rémunérations perçues par un courtier ou autre intermédiaire en crédit sont incluses dans le TAEG. L’assurance emprunteur obligatoire, dont le coût peut varier énormément, représente souvent une part importante du total et doit donc également être comparée pour faire baisser le coût global, notamment grâce à la délégation d’assurance.
Les dépenses non intégrées dans le TAEG
Il faut garder à l’esprit que certains coûts ne figurent pas dans ce taux :
- les droits de mutation, souvent appelés frais de notaire, sont exclus du TAEG et varient en fonction de la localisation et de la nature du bien
- les pénalités de remboursement anticipé, réglementées pour ne pas excéder 3 % du capital restant dû, ne sont pas incluses
- les éventuels frais de mainlevée d’hypothèque ou autres coûts liés à des modifications de la sûreté ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG et peuvent représenter un coût supplémentaire en cas de remboursement anticipé.
Les limites du TAEG
Prêt à taux variable
Dans le cas d’un crédit à taux révisable, le TAEG est difficile à estimer avec précision, car il ne reflète que le coût initial. Les fluctuations futures du taux ne sont pas intégrées, rendant cette mesure peu fiable pour anticiper le coût total.
Prêts multiples
Lorsque plusieurs crédits sont souscrits simultanément, notamment pour l’achat d’un terrain et la construction d’une maison, le calcul du TAEG nécessite une répartition précise des coûts entre les différentes composantes. La méthode de cette répartition doit être explicitée par le prêteur. Recourir à un courtier expérimenté peut s’avérer judicieux pour gérer ces aspects techniques.
Remboursement anticipé
Lorsqu’un crédit est remboursé avant l’échéance prévue, le TAEG initial devient moins pertinent. En effet, le calcul de ce taux suppose que le prêt court sa durée complète. Rembourser anticipativement un prêt peut faire baisser considérablement le coût final, mais cette économie n’est pas reflétée dans le TAEG à la souscription.
Deux prêts au même TAEG peuvent ainsi connaître des coûts très différents en cas de remboursement anticipé.
Par ailleurs, l’assurance emprunteur pesant lourdement sur le coût global, il est important de prendre en compte son influence, en particulier si l’on souhaite estimer précisément le coût réel du crédit. Il peut être pertinent de séparer la composante assurance du TAEG pour une meilleure analyse.
Enfin, le TAEG ne comprend pas certains frais liés au remboursement anticipé, comme les frais de mainlevée d’hypothèque, qui peuvent ajouter un coût supplémentaire en cas d’ajustements des garanties en cours de contrat.