Les personnes françaises résidant à l’étranger ont la possibilité de solliciter un prêt auprès de certaines banques françaises pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en France. Les conditions qui leur sont proposées diffèrent souvent de celles réservées aux résidents. La distance géographique complexifie la gestion de leur dossier, ce qui oblige ces expatriés à souscrire à une assurance de prêt spécifique à leur situation particulière.
Difficulté d’accès au crédit pour les expatriés
Les institutions financières françaises adoptent une attitude plus prudente ou restrictive lorsqu’il s’agit d’accorder un emprunt à un Français expatrié. Elles perçoivent un risque accru, même si le candidat dispose d’un revenu élevé habituellement perçu lors d’une expatriation. Leur connaissance des spécificités fiscales ou autres caractéristiques du profil est limitée, et elles redoutent surtout l’incapacité à recouvrer les fonds en cas de défaillance lorsque l’emprunteur réside à l’étranger. La vérification des documents pose aussi problème, notamment parce que les bulletins de salaire sont souvent présentés différemment si l’emploi est chez une entreprise étrangère, même si la situation est plus simple pour un salarié détaché d’une société française.
Concernant la durée du crédit, il faut prévoir que l’expatrié pourrait retourner en France pour des raisons professionnelles. Les banques anticipent cette éventualité, car une telle relocalisation pourrait réduire le pouvoir d’achat de l’emprunteur en modifiant ses revenus, ce qui pourrait impacter sa capacité à rembourser et ses futures possibilités d’endettement.
Le pays où réside l’expatrié influence aussi la décision des banques : il sera généralement plus aisé d’obtenir un prêt si l’on vit dans un pays membre de l’Union européenne ou, mieux encore, au sein de la zone euro. Par ailleurs, la proximité avec des États-Unis ou au Canada facilite aussi l’accès, contrairement aux nations instables politiquement ou confrontées à des crises sanitaires.
Il faut noter que les banques en ligne, ainsi que certains établissements comme la Banque Postale, le Crédit du Nord et la Société Générale, n’accordent généralement pas de crédits aux non-résidents.
Le coût d’un crédit pour un expatrié
Du fait de ces contraintes, les emprunteurs résidant à l’étranger doivent généralement supporter un coût supérieur pour leur prêt. La majoration, dite “spreads”, appliquée aux taux standards peut varier entre 0,20% et 0,50%. Cependant, avec la contexte favorable actuel, notamment en 2019 où le taux moyen pour un crédit s’établissait à 1,29% hors assurance, l’écart reste acceptable, puisque les taux pour un prêt sur 20 ans s’approchent d’1%. Pour un expatrié, il ne faut pas s’attendre à moins de 1,50%, ce qui demeure une offre intéressante malgré le surcoût.
La proportion de l’apport personnel demandé est également différente : alors qu’un résident peut apporter seulement 10% du montant, un non-résident peut parfois devoir fournir un apport minimum de 25%. La situation financière, patrimoniale et professionnelle de l’emprunteur conditionne toutefois cet aspect. Si le salarié est détaché par une entreprise française ou en contrat local dans une grande multinationale, il pourra obtenir des conditions moins strictes, avec une quote-part financée ne dépassant pas 90% du prix total de l’achat.
Des garanties supplémentaires peuvent être exigées par la banque pour compenser l’impossibilité de domicilier les revenus et salaires, telles que l’ouverture d’un compte courant ou d’un livret d’épargne, la souscription à une assurance vie ou, parfois, un nantissement représentant entre 20% et 40% du montant emprunté. Par ailleurs, une rencontre en personne avec un conseiller bancaire sera souvent indispensable. Certaines institutions demanderont également la présentation d’un an de relevés bancaires et la visite par un expert du bien à financer. Pour simplifier la démarche, faire appel à un courtier spécialisé peut s’avérer très avantageux pour évaluer la faisabilité du projet, élaborer le dossier et obtenir les meilleures conditions de crédit.
Quelle assurance pour un emprunteur expatrié ?
Les établissements financiers peuvent tenter de faire souscrire directement leur propre assurance emprunteur. Toutefois, cette pratique est contraire à la réglementation depuis septembre 2010, qui impose aux banques de proposer la délégation d’assurance. L’emprunteur, peu importe son statut, conserve la liberté de choisir une assurance externe conforme aux garanties exigées par le prêteur.
Les contrats d’assurance déléguée se révèlent souvent plus économiques et plus protecteurs que ceux proposés par la banque. La majorité des garanties essentielles, telles que le décès ou l’invalidité permanente, sont systématiquement incluses. En revanche, pour la couverture contre l’incapacité ou l’invalidité, la prime et la couverture peuvent varier selon la compagnie d’assurance, le profil professionnel (notamment si la profession comporte des risques ou implique des déplacements fréquents). Certaines exclusions ou surprimes peuvent s’appliquer en fonction du pays de résidence, surtout si celui-ci est répertorié comme à risque par le Ministère des Affaires Étrangères.
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