Synchroniser l’achat d’un nouveau logement avec la vente de l’ancien peut s’avérer complexe. Pour éviter de rater une opportunité, il est souvent conseillé de recourir à un prêt relais : cette solution offre un délai supplémentaire pour céder votre bien actuel sans précipitation. Cependant, cette facilité a un coût. Comment fonctionne concrètement un crédit relais ? Quelles variantes existe-t-il ? Et quels taux d’intérêt ont été proposés en 2021 ?
Prêt relais : acquérir sans attendre la vente
Moins courant et moins sollicité que le crédit amortissable, le prêt relais cible principalement les emprunteurs souhaitant acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu leur propriété actuelle. Comme son nom le suggère, il sert à faire la transition entre deux transactions : celle de l’achat et celle de la vente. Concrètement, ce prêt repose sur la supposition que la vente de l’ancien logement se concrétisera rapidement : il consiste à parier sur la vente en avançant des fonds à la place de l’argent que vous n’avez pas encore encaissé.
Le fonctionnement d’un prêt relais
Ce type de crédit à court terme s’adresse aux propriétaires ayant déjà leur résidence principale. Son mode de fonctionnement est similaire à celui d’un prêt in fine, où le remboursement se fait en une seule fois à la fin du contrat. La différence réside dans la durée : celle-ci est nettement plus courte que pour un crédit in fine classique.
Alors qu’un prêt in fine peut durer jusqu’à 15 ans, un prêt relais se rembourse généralement en moins d’un an, avec une possibilité de prolongation maximale de 12 mois.
En moyenne, la période d’un prêt relais s’étale autour de 7 mois, ce qui correspond généralement au délai nécessaire pour vendre un bien immobilier.
Contrairement à un prêt amortissable traditionnel, le prêt relais ne finance qu’une partie du prix de vente. Après une évaluation menée par un professionnel mandaté par la banque, celle-ci finance entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien. Cette marge constitue une sécurité pour éviter les mauvaises surprises si la vente se réalise à un prix inférieur à l’estimation. Si vous avez déjà signé un compromis de vente, l’établissement financier pourra couvrir jusqu’à 90% du prix de votre bien.
Quels avantages présente un prêt relais ?
En optant pour un prêt relais, vous évitez de rater la propriété qui vous fait envie et n’êtes pas obligé de dévaluer votre actuel logement pour financer le suivant, ni de le louer, ce qui pourrait compliquer la transaction ou entraîner une gestion patrimoniale plus complexe avec des implications fiscales supplémentaires.
Il s’agit également d’une solution adaptée pour un achat dit « coup de cœur », lorsque le financement doit être immédiat. Son utilisation permet de gérer sereinement les deux opérations sans précipitation.
En occupant votre nouvelle résidence avant d’avoir vendu l’ancienne, vous limitez également les dépenses liées à une location ou à un stockage temporaire, telles que les frais de location d’un garde-meubles ou d’un logement provisoire.
Quel est le coût d’un prêt relais en 2021 ?
Au troisième trimestre 2021, la Banque de France a fixé à 3,05% le seuil maximal des taux d’usure pour ce type de crédit, quel que soit le montant ou la durée. Le taux d’intérêt moyen pratiqué par les établissements financiers à cette période était de 2,29%, incluant l’ensemble des frais : intérêts, assurance, frais de dossier, garanties, etc.
Le taux d’intérêt d’un prêt relais est généralement supérieur à celui d’un crédit classique amortissable, qui tournait autour de 1,07% en juin 2021 (hors assurance), selon l’Observatoire Crédit Logement. La différence dépend aussi de la nature du bien et de son emplacement. Par exemple, il est souvent plus facile de vendre un appartement à Paris qu’une maison isolée en campagne, même si la récente crise sanitaire a modifié certains comportements : la demande pour des biens situés en zones rurales ou périurbaines a connu un regain.
Les conditions proposées par la banque sont évaluées selon votre situation financière. Vos revenus et charges annuelles d’emprunt sont étudiés, et votre niveau d’endettement doit rester inférieur ou égal à 35% de vos revenus nets, conformément aux recommandations des autorités financières.
Quels sont les risques financiers liés au prêt relais ?
Le principal défi avec un prêt relais réside dans la réussite de la vente dans les délais impartis. Si celui-ci dépasse la période de prolongation accordée (généralement 12 mois, renouvelable une fois), la banque exige le remboursement intégral du capital emprunté.
Le délai de vente peut s’allonger si le prix de vente initial est jugé trop élevé ou si la demande est faible, notamment pour des biens atypiques ou mal localisés. Le marché peut également être plus difficile dans les zones où l’offre dépasse clairement la demande.
Deux possibilités s’offrent alors :
- accepter une forte décote pour vendre rapidement ;
- transformer le prêt relais en crédit à long terme.
La seconde option est à considérer en dernier recours, car elle risque d’alourdir votre taux d’endettement. En combinant cette solution avec la location du bien, il devient possible de couvrir tout ou partie des mensualités. Il est essentiel que la vente, l’évaluation du bien et le montage financier soient soigneusement étudiés pour éviter de transformer un prêt relais en crédit amortissable involontairement.
Les différentes formes de prêts relais
Il existe quatre principaux types de prêt relais :
- le prêt relais sec : la vente du premier logement couvre ou dépasse le coût d’achat du nouveau. Il s’agit alors d’une simple avance d’argent. Les conditions sont moins intéressantes, car la rentabilité pour la banque est faible — voire inexistante — elle se limite à couvrir quelques mois d’intérêts.
- le prêt relais lié à un crédit amortissable avec franchise partielle : lorsque la somme empruntée dépasse la valeur du bien vendu, la banque peut compléter avec un crédit immobilier classique à hauteur de 50 à 80%. Vous remboursez chaque mois les intérêts, les cotisations d’assurance et les échéances du prêt principal. Attention à ne pas dépasser 35% d’endettement.
- le prêt relais associé à un crédit amortissable avec franchise totale : similaire à la configuration précédente, mais dans ce cas, vous ne remboursez que les assurances pendant la période de report (max. 12 mois). Les intérêts payés s’accumulent, ce qui augmente le coût global du crédit. À l’issue de cette période, si le bien n’a pas été vendu, vous devrez régler les intérêts accumulés, avec la possibilité d’un différé d’amortissement de 2 ans sur le remboursement du capital.
- le prêt relais rachat : si vous avez déjà un crédit en cours sur le logement destiné à la vente, la banque peut proposer de regrouper celui-ci avec le prêt relais. Il faut ajouter les frais de remboursement anticipé et de garantie. Cette option est utile lorsque votre taux d’effort dépasse la limite acceptable pour un prêt relais standard.
Certains établissements ne distinguent pas toujours le prêt relais du prêt principal, proposant une formule unique appelée crédit relais achat-revente. Dans ce cas, chaque mois, vous remboursez une échéance d’un crédit classique. Lors de la vente, une partie du prêt peut être remboursée en avance, et les modalités sont ajustées sans pénalités. Ce dispositif offre moins de pression pour vendre dans un temps fixe, mais implique de commencer à rembourser immédiatement le capital.
Quelle assurance pour un prêt relais immobilier ?
Bien que la durée d’un prêt relais soit courte (généralement pas plus de 24 mois), aucune banque n’accorde cette facilitation sans souscrire à une assurance emprunteur. Cette assurance couvre principalement deux risques : le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Selon la politique de l’établissement, des garanties supplémentaires comme l’incapacité ou l’invalidité peuvent être exigées, notamment si le prêt est adossé à un crédit amortissable.
Il est important de noter que la loi permet de choisir librement l’assurance de prêt. Vous pouvez opter pour une offre extérieure à celle de votre banque, à condition que le niveau de protection soit équivalent. Utiliser un comparateur tel que Choisir-Assurance.fr permet de sélectionner une couverture adaptée à votre projet immobilier tout en bénéficiant du meilleur tarif.