Obtenir un financement immobilier nécessite systématiquement de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci est une condition essentielle pour que le prêt soit accordé, et elle couvre généralement les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Tous les emprunteurs doivent donc faire une évaluation pour trouver une formule adaptée à leur profil, ce qui peut s’avérer plus complexe pour ceux présentant des risques de santé accrus en raison de leur âge, de leur profession, de leur mode de vie ou de leur état de santé. Néanmoins, il existe des alternatives pour dénicher une assurance à la fois adaptée et avantageuse sur le plan tarifaire.
Quelles vérifications une banque réalise-t-elle avant d’octroyer un prêt immobilier ?
Les établissements financiers ont une aversion naturelle pour le risque. Afin de minimiser leur exposition, ils ne se contentent pas d’évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur, mais cherchent aussi à se protéger contre d’éventuels impayés. Cela se traduit souvent par la demande d’une garantie, comme une hypothèque ou une caution d’un organisme spécialisé tel que Choisir-Assurance.fr. En cas de difficultés à rembourser, la banque exige souvent la souscription d’une assurance de prêt qui couvre notamment le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi, permettant ainsi de sécuriser le prêt en cas de problème.
Quels sont les principaux motifs de refus pour un prêt immobilier ?
Pour illustrer ces situations, prenons l’exemple récent d’un refus d’assurance suite à un événement tragique. Laurence, victime d’un attentat à Paris en 2015, poursuivait son projet immobilier après avoir survécu à l’attaque, mais lorsqu’elle a déclaré sa souffrance de stress post-traumatique lors de sa demande d’assurance, l’assureur a refusé la couverture, invoquant un risque aggravé lié à sa condition psychologique. Ce genre de refus met en lumière la difficulté rencontrée par certains emprunteurs dont le profil ne correspond pas aux critères standards, notamment en cas de pathologies, de profession à risques ou de pratiques sportives extrêmes.
Comment l’assurance emprunteur mène-t-elle ses enquêtes ?
Le processus d’évaluation de santé commence par un questionnaire destiné à fournir un aperçu général de l’état de santé du demandeur. Il comporte des questions sur les traitements en cours, les interventions médicales récentes, le statut tabagique et autres informations pertinentes. En fonction des réponses, des examens complémentaires pourront être demandés, allant des analyses sanguines aux examens cardiologiques, tout cela étant couvert par le secret médical.
Les raisons de refus d’une assurance emprunteur
Les causes de rejet d’une assurance emprunteur sont variées. Le plus souvent, elles concernent l’état de santé du candidat, mais peuvent également découler de sa profession (métier à risque comme les forces de l’ordre ou militaires) ou des activités qu’il pratique (sports extrêmes). La réglementation oblige cependant l’assureur à justifier toute décision de refus par écrit, dans un délai de 10 jours après la demande, conformément aux lois en vigueur telles que Lagarde, Hamon, Bourquin ou Lemoine.
La souscription à une assurance de prêt exige de remplir un questionnaire de santé, idéalement avec l’aide d’un médecin traitant si nécessaire. Si le profil du demandeur présente peu ou pas d’antécédents, le processus peut être simplifié. Toutefois, en cas de problématiques de santé, des examens complémentaires seront requis pour évaluer précisément le risque, ce qui peut compliquer l’accès au crédit.
Parmi les pathologies qui peuvent entraver l’accès à une assurance de prêt : diabète, cancer, hypertension, maladies cardiovasculaires ou obésité. Ces conditions peuvent entraîner une augmentation des primes ou des exclusions de garanties, renforçant ainsi la difficulté d’obtenir une couverture adéquate.
Refus de garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale)
Certains produits de garantie, comme celle pour l’incapacité de travail, peuvent être rejetés si le risque est jugé trop élevé. Les garanties de base restant accessibles sont souvent celles liées au décès, à l’invalidité permanente ou à la perte d’autonomie totale et irréversible.
Obésité et assurance crédit
Le surpoids ou l’obésité figurent parmi les facteurs de risque santé qui peuvent compliquer la souscription ou entraîner une majoration des coûts. Selon le niveau de risque, l’assureur pourra imposer une surprime ou exclure certaines garanties spécifiques du contrat.
La convention AERAS face aux risques pour la santé
Refus d’assurance en cas de maladie
Une maladie grave ou chronique peut freiner l’accès à l’assurance emprunteur, et donc au financement immobilier. La convention AERAS (S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été créée pour aider les personnes malades ou ayant été malades à obtenir un crédit. Elle facilite l’accès à l’assurance en permettant un traitement différencié, notamment en cas de décès ou d’invalidité.
Les affections de longue durée (ALD), comme le diabète ou certains cancers, peuvent peser jusqu’à un refus d’assurance. La mise en place de la convention permet d’améliorer cette situation en proposant des aménagements et des dispositifs facilitants, tout en assurant une couverture adaptée pour le prêt et pour le titulaire.
Conditions pour bénéficier de l’AERAS
Le traitement du dossier s’effectue en deux étapes : tout d’abord, sans problème de santé, l’emprunteur reçoit une proposition d’assurance ; en cas de risque accru, un examen plus approfondi est mené. Si le refus persiste, le dossier peut être transmis à une commission dite « risques très aggravés » si les critères d’âge et de montant sont respectés. Lors de chaque étape, l’assureur peut proposer une couverture avec surcharge ou exclusion partielle des garanties.
En cas de second refus, d’autres options sont possibles, comme le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou d’un autre produit financier, la caution d’un tiers, ou encore une hypothèque sur un autre bien immobilier, pour garantir le prêt.
Droit à l’oubli et nouvelles dispositions
La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a renforcé le droit à l’oubli. Ainsi, après 5 ans sans rechute, les personnes ayant été traitées pour un cancer ou une hépatite virale C n’ont plus l’obligation de déclarer leur ancienne maladie lors du questionnaire de santé, ce qui facilite leur accès à l’assurance et au crédit.
Quel est le cadre juridique permettant de changer d’assurance emprunteur facilement ?
La législation permet désormais de souscrire un contrat d’assurance individuel en lieu et place du contrat collectif de la banque, et ce, sans délai ni frais, grâce à la loi Lemoine adoptée en 2022. Cette mesure facilite la renégociation en cours de prêt, permettant de réduire le coût de l’assurance et, par conséquent, celui du crédit.
Simplification du questionnaire de santé
Dans certains cas, le questionnaire ne sera pas requis, notamment si le montant assuré est inférieur à 200 000 € par emprunteur (soit 400 000 € pour un couple) ou si le prêt est remboursé avant que l’emprunteur ne souffle sa 60e bougie. Dans ces situations, l’absence d’antécédents permet à l’assureur de ne pas demander d’informations complémentaires ni de refuser la couverture pour des raisons de santé.
Solliciter un courtier, un avantage pour vous
Enfin, pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt et une assurance adaptés, il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé en assurance de prêt immobilier. Ce professionnel expert connaît parfaitement le marché et peut vous accompagner pour négocier les meilleures conditions, même en cas de profils difficiles. Son intervention est entièrement gratuite jusqu’à la signature du contrat, ce qui en fait un atout précieux pour gagner du temps et sécuriser votre projet.