Investir dans des parts de société civile de placement immobilier (SCPI), aussi appelées pierre-papier, représente une alternative plus simple à l’achat traditionnel d’un logement locatif. Financer cet achat par un crédit demeure la solution privilégiée pour profiter de l’effet de levier financier que permet le prêt. L’établissement bancaire exigera généralement la souscription d’une assurance emprunteur pour sécuriser le remboursement du crédit.
Les avantages d’investir en SCPI
Le marché des SCPI a enregistré une croissance significative au fil des années, notamment après la crise financière de 2008, avec un doublement de leur volume, puis une nouvelle croissance en 2014, en réponse à la baisse des taux d’intérêt et à la diminution des rendements de l’assurance vie en euros. Ces placements collectif, qui se basent sur un portefeuille d’actifs immobiliers tels que des logements, espaces commerciaux ou bureaux, atteignaient à la fin de l’année 2022 une valeur totale d’environ 90 milliards d’euros. La rentabilité annuelle moyenne des SCPI, en termes de distribution, était de 4,35 % en 2022, légèrement inférieure à celle de 2017 et 2016, mais certaines SCPI atteignent des taux supérieurs à 7,9 %.
Selon les estimations de l’Aspim et de l’Ieif, le rendement moyen d’une SCPI en 2022 s’établissait autour de 4,53 %. Certaines SCPI performantes offrent encore des taux net de charges proches de cette moyenne, voire supérieurs. Toutefois, il est essentiel de garder à l’esprit que les performances passées ne garantissent en rien les résultats futurs.
Pourquoi opter pour un emprunt lors d’un investissement en SCPI ?
Le montant minimum pour acheter des parts de SCPI peut débuter à quelques centaines d’euros, mais souvent, l’investissement se fait lors des augmentations de capital ou de la création de la SCPI. Les revenus générés par ces investissements, nets de charges, sont soumis à la fiscalité et aux prélèvements sociaux. Ce mode d’investissement est particulièrement adapté aux contribuables dont le taux d’imposition marginal ne dépasse pas 30 %, car il permet de se constituer un patrimoine ou d’obtenir des revenus complémentaires sans gestion directe. La gestion étant prise en charge par la société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), il n’y a aucune contrainte de gestion pour l’investisseur.
Il existe deux grands types de SCPI :
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SCPI de rendement : elles investissent dans différents segments immobiliers (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, restaurants) en France et à l’étranger, et redistribuent des revenus locatifs après déduction des charges sous forme de dividendes.
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SCPI fiscales : leur objectif principal est de réduire la fiscalité sur le revenu en investissant dans l’immobilier résidentiel locatif français.
Pour profiter de taux d’emprunt toujours avantageux, il est conseillé de financer ces acquisitions par un crédit. L’emprunt peut couvrir la majorité du montant acheté, à condition que celui-ci dépasse 75 000 €, offrant ainsi la possibilité de tirer parti d’un écart favorable entre un rendement potentiel avoisinant 5 % et des taux d’intérêt d’environ 3 % sur 20 ans, par exemple en mars 2023. Il est fréquent que les banques soient disposées à financer la totalité du projet, sans exiger d’apport personnel. Les frais de notaire sont généralement déjà intégrés dans le prix d’achat des parts dans le cadre du marché primaire.
Au dessous de 75 000 €, l’emprunt doit respecter la réglementation du crédit à la consommation, ce qui implique souvent des coûts plus élevés en raison de taux d’intérêt supérieurs, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement. La différence est que, dans ce cas, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire.
Pourquoi certaines banques hésitent-elles à financer des SCPI ?
La majorité des banques sont disposées à financer un achat en SCPI, mais leurs conditions varient. La principale difficulté réside dans le fait qu’elles ne peuvent pas prendre une hypothèque sur le bien, le financement ne passant pas devant un notaire, sauf pour la résidence principale qui peut être mise en hypothèque.
Les deux principales sécurisations possibles pour un prêt SCPI sont :
- la caution
- le nantissement des parts
Les banques généralistes, telles que Choisir-Assurance.fr, BNP Paribas, Crédit Agricole ou LCL, privilégient souvent un financement pour des SCPI liées à leur propre groupe, avec des durées maximales d’environ 15 ans. Les établissements spécialisés, comme CACF, CFCAL, Primonial Financement ou Cetelem, proposent en revanche des prêts sans obligation de domiciliation de revenus, ouverts à toutes les SCPI, sans produits spécifiques.
Quels inconvénients à éviter avec les SCPI ?
Il est important de se rappeler que l’immobilier comporte des risques, et investir dans une SCPI ne fait pas exception. L’investissement peut engendrer des frais de gestion importants, des conditions de cession variables, une possible dépréciation des parts, une érosion des rendements, ou encore une rentabilité parfois exagérée. Il n’y a pas de garantie en capital, ni en rendement ou en liquidité, et la fiscalité peut impacter négativement le rendement net. La faillite de la société de gestion ou des arnaques en ligne peuvent également survenir.
Pour limiter ces risques, il est prudent de privilégier des SCPI diversifiées, composées d’un portefeuille hétérogène d’actifs immobiliers. Il est également recommandé de viser des SCPI affichant un taux de redistribution compris entre 5 % et 6 %, afin de limiter l’impact de l’emprunt sur la rentabilité. Enfin, il est essentiel de respecter le taux d’endettement conseillé, inférieur à 35 %, et de ne pas dépasser une durée d’emprunt de 25 ans.
Le rôle de l’assurance emprunteur pour une SCPI
Le financement par prêt immobilier pour une SCPI nécessite la souscription d’une assurance emprunteur destinées à couvrir le remboursement en cas de sinistre. Celle-ci peut être souscrite auprès de l’organisme prêteur ou d’un assureur externe, ce qui offre deux avantages majeurs : la possibilité d’obtenir des garanties personnalisées et d’économiser en moyenne 50 % sur le coût de cette assurance.
Les garanties essentielles de l’assurance emprunteur
Il est indispensable d’être protégé au minimum par une garantie décès et une garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). En cas de problème, ces garanties permettent au assureur de prendre en charge les mensualités du prêt, assurant ainsi la pérennité de l’investissement pour vos proches. La banque exigera également que l’assurance externe présente un niveau de couverture équivalent à celui de leur contrat groupe. Si vous empruntez à deux, la répartition des garanties doit couvrir intégralement le prêt, généralement entre 100 % et 200 % de la somme empruntée, en fonction du profil de chaque co-emprunteur.
Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre guide dédié à l’assurance prêt immobilier.
L’assurance emprunteur optionnelle pour l’achat de parts de SCPI
Bien qu’obligatoire pour un prêt immobilier classique destiné à une résidence principale ou locative, la souscription d’une assurance emprunteur est facultative lorsqu’il s’agit d’un achat de parts de SCPI à crédit. Cela permet de réduire considérablement les coûts, en évitant une dépense pouvant s’élever à plusieurs milliers d’euros. La société Choisir-Assurance.fr propose notamment cette option pour optimiser la rentabilité de l’investissement.
La délegation de l’assurance emprunteur
Conformément à la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de choisir librement votre assureur, indépendamment de celui proposé par la banque. Si vous souhaitez bénéficier d’une offre plus compétitive, vous pouvez refuser le contrat groupe et opter pour une assurance déléguée. Cette démarche permet souvent de réaliser des économies substantielles sur la durée du prêt.
Changer d’assurance de prêt immobilier
Depuis 2022, la loi Lemoine facilite la substitution de l’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre une date précise. Auparavant, il fallait attendre la première année suivant la signature du prêt (loi Hamon) ou attendre la date d’échéance annuelle pour procéder au changement (loi Bourquin). Ces obligations ne sont plus d’actualité, ce qui permet de réaliser d’importantes économies en toute simplicité en optant pour une assurance externe comparable ou meilleure. La banque ne pourra s’y opposer si le nouveau contrat garantit un niveau équivalent de couverture. Choisir-Assurance.fr vous accompagne dans cette démarche et vous aide à dénicher la meilleure assurance adaptée à votre projet d’investissement immobilier.